🏡 Die Grundsteuerreform – Was müssen Eigentümer und Mieter jetzt tun?

Ihr habt sicher schon was von der Grundsteuerreform gehört. In erster Linie sind Eigentümer von Immobilien oder Grundstücken gefragt, doch auch für Mieter kann sich etwas ändern. Wir erklären euch in diesem Beitrag, was es mit der Grundsteuer auf sich hat und wieso eine Reform notwenig wurde. 

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer müssen Grundstückseigentümer jedes Jahr zahlen und zwar vierteljährlich, halbjährlich oder bei kleineren Beträgen auch einmal im Jahr. Das Geld geht an die Kommune; im Jahr sind das gute 15 Mrd. Euro. 

Es werden zwei Arten von Grundstücken besteuert und zwar landwirtschaftlich genutzte Flächen und bebaute Grundstücke, ab 2025 sollen dann auch unbebaute, aber baureife Grundstücke besteuert werden. So wollen Kommunen verhindern, dass Flächen, die eigentlich bebaut und genutzt werden könnten, zu lange leer bleiben.

Die Immobilien- bzw. Grundstückseigentümer zahlen die Grundsteuer selber an die Kommunen, die Mieter haben direkt, jedoch indirekt über die Miete, mit der Steuer und auch der Reform nichts zu tun. 

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Drei Elemente fließen in die Berechnung der Grundsteuer ein: 

• Einheitswert
• x Steuermesszahl (vom Bund festgelegt)
• x Hebesatz der Gemeinde

Der Einheitswert

Der Einheitswert setzt sich unter anderem aus dem Grundstückswert von 1964 (im Westen) / 1935 (im Osten) zusammen. Dass seitdem die Grundstückswerte stark gestiegen sind und das auch nicht in allen Regionen gleich, das ist klar.  

Die Steuermesszahl

Die Steuermesszahl ist vom Bund per Gesetz vorgegeben und richtet sich nach der Grundstückart, zum Beispiel „Betriebe der Land- und Fortwirtschaft“ oder „Wohneigentum“.

Der Hebesatz

Der Hebesatz wird von der Gemeinde bestimmt. Um den Einheitswert, der ja seit Jahrzehnten gleich ist, auszugleichen und auf die steigenden Grundstückswerte einzugehen, bedienen sich die Kommunen gerne diesem Hebewert und passen ihn regelmäßig an. 

Was ändert sich mit der Grundsteuerreform?

Laut Bundesverfassungsgericht sei die Berechnung der Grundsteuer aktuell verfassungswidrig – deshalb also die Reform. Das Problem sei der Einheitswert, der seit Jahrzehnten nicht angepasst wurde und der in Zukunft durch den Grundsteuerwert ersetzt werden soll. Dieser Wert wird individuell auf den Grundstücks- und Immobilienwert berechnet. 

Der Grundsteuerwert setzt sich aus dem Grundstückswert und dem Wert des Hauses zusammen – je mehr das Grundstück und die Immobilie wert ist, desto höher wird die Grundsteuer. Auch das Alter des Hauses spielt dabei eine Rolle, in diesem Fall die sogenannte Restnutzungsdauer. Auch die theoretisch erzielbare Miete pro Quadratmeter muss angegeben werden, egal ob die Immobilie tatsächlich vermietet wird oder nicht. Und schließlich kommen auch noch die Liegenschaftszinsen hinzu, die jedoch festgelegt sind. 

Unbebaute Grundstücke müssen „nur“ anhand des Bodenrichtwertes gemeldet werden. Infos zu den Werten findet ihr hier. 

Aus all diesen Werten kann das Finanzamt dann den Grundsteuerwert berechnen. Von euch wird nur verlangt, die entsprechenden Daten zu übermitteln. 

Was ist zu tun?

Jeder Eigentümer wurde oder wird vom Finanzamt angeschrieben und gebeten eine (einmalige) Grundsteuererklärung abzugeben. Berliner bekommen kein Schreiben und müssen selber an die Meldung der Grundsteuer denken.

Bis zum 31. Oktober 2022 muss diese eingereicht werden, wer die Frist versäumt muss mit einer Strafe bis zu 0,25% der festgesetzten Steuer pro Monat rechnen. 

Folgende Dokumente solltet ihr parat haben:

• Steuernummer
• Aktenzeichen des Anschreibens (falls vorhanden)
• Adresse
• aus dem Grundbuch:
  • Gemarkung
  • Flur
  • Flurstück
  • Nummer des Grundbuchblattes
  • Fläche
• Bodenrichtwert (findet ihr hier)
• Baujahr der Immobilie
• Zeitpunkt der letzten Kernsanierung
• Wohn-/Nutzfläche
  • Dachschräge und ungeheizte Wintergärten werden nur zu Hälfte angerechnet
  • Balkon & Terrasse nur ein Viertel
  • Keller, Garagen Dachboden werden nicht angerechnet
• Eigentümerverhältnis
• Grundstücksart
• Anzahl der Garagen

Die Daten könnt ihr online eingeben, zum Beispiel hier: Grundsteuererklärung für Privateigentum, alternativ auch über ELSTER. 

Lustigerweise bekommt ihr viele dieser Daten vom Finanzamt geschickt. Da es aber keine digitale Schnittstelle gibt, an der die Finanzämter sich die Daten selber reinziehen können, müsst ihr das übernehmen. 

Als Mieter müsst ihr zunächst nichts machen. Ihr werdet wahrscheinlich beim Inkrafttreten der Reform 2025 etwas merken, wenn eure Miete angepasst wird. 

Grundsteuerreform – Wird jetzt alles teuer?

Pauschal lässt sich das nicht sagen, denn im Prinzip werden bundesweit die Karten neu gemischt. Da jetzt jedes Grundstück individuell berechnet wird, steigen die Werte der Grundstücke in jedem Fall; in einer Region mehr, in der anderen weniger. Jedoch wurde zum Ausgleich die Steuermesszahl stark abgesenkt und auch die Hebesätze sollen deutlich reduziert werden. Insgesamt sollen die Steuereinnahmen nicht steigen.

Letztendlich bleibt es abzuwarten, wie sich die Grundsteuer für die Eigentümer ändert und was der Mieter davon am Ende abbekommt. 

Habt ihr Fragen zu dem Thema? Habt ihr Tipps für Eigentümer? Was haltet ihr von der Reform? 

Euer Doc